全球资管巨头“抄底”中国房地产，释放何种信号？

发布于：2025-07-26 阅读：0

近期，全球资管巨头施罗德资本与西子国际合作，组建30亿私募地产基金，瞄准长三角房地产。政策松绑、估值洼地等因素吸引外资，且投资呈现从增量开发到存量运营等趋势，这或为行业带来新机遇。

在全球资本市场的舞台上，中国房地产市场正经历着一场外资“抄底”的热潮。2025年，全球资管巨头施罗德资本旗下房地产投资部门与浙江实力企业西子国际达成战略合作。双方共同组建股权投资平台，并宣布联合发起总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金计划。

中国房地产

施罗德资本管理资产达937亿美元（约6500亿元人民币），在全球拥有超850处物业的丰富管理经验。1994年首次布局中国内地市场，本土化运作日益纯熟。西子国际则是以电梯及停车设备制造为主的民营企业，实控人陈夏鑫商业版图涉猎广泛。其创办的新西奥电梯集团，2023年营业收入突破200亿元。

双方此次合作，将专注于长三角核心城市，如上海、杭州、南京等地。投资方向包括优质写字楼，以及消费类基础设施，像老旧商场、物流仓储升级、新型社区商业等。他们明确将共同筛选并重点发掘核心稳定型以及具备改造升级潜力的高质量项目，逆周期布局意图明显。

此前，2024年8月，西子国际以10亿元总价从施罗德手中收购了上海的静徕坊项目。该项目坐落于上海静安大宁商圈，是优质写字楼资产。过去近20年间，它历经五次易主。2019年，Chelsfield与施罗德资本联手收购并翻新改造，2021年重新推向市场。2024年，西子国际将其纳入囊中。

长三角

外资此时“抄底”中国房地产，有其背后的逻辑。政策方面，国家外汇管理局2025年6月发布新规，删除“外资不得购买非自用住宅房产”条款，跨境资本通道全面打开。资产价值上，长三角核心写字楼资本化率从2021年的3.2%升至4.8%，显著高于欧美主要城市。

数据显示，2025年上半年，外资净增持中国境内股票和基金达101亿美元，扭转过去两年净减持态势。戴德梁行数据也表明，2025年上半年上海大宗交易额达158亿元，写字楼占比62%，外资参与度同比提升35%。

外资的投资呈现出一些趋势。从增量开发转向存量运营，尽调指标已从“房企资质”转向项目运营潜力。消费基础设施REITs成新风口，大家保险联合加拿大退休金委员会以12.9亿收购4个购物中心股权。城市更新进入“精耕时代”，外资联手本土企业探索低冲击改造模式。

消费基础设施

施罗德资本与西子国际的合作，施罗德资本可进一步巩固在中国市场的领先地位，为机构投资者开辟新通道。西子国际则借助自身物业改造等能力，为合作提供支持。这种外资与本土企业的合作范式，形成“外资经验+本土运营”的互补。

不过，房地产市场并非一帆风顺。此前黑石集团房地产业务就频繁暴雷，受多种因素影响，其旗下产品出现兑付违约、投资者挤兑等情况。这也提醒投资者，房地产市场存在波动性。

展望未来，全球资管巨头“抄底”中国房地产的趋势短期内难以逆转。这反映了国际资本对中国经济长期发展的信心，也预示着中国房地产行业将迎来深度重构与价值重估。对于投资者而言，需要关注资产的现金流生成能力等，而非简单的价格波动。当前的市场调整期或许是布局长期价值的最佳窗口。

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标签：全球资管巨头中国房地产抄底长三角消费基础设施

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